Votre local professionnel
Avant d'affecter un local à des fins professionnelles, en tout ou partie, vous devez vous assurer que l'affectation professionnelle est juridiquement possible. Savez-vous par exemple qu'une transformation d'un local d'habitation en local professionnel peut être soumise à autorisation ?
Les critères spécifiques du local professionnel
Certaines professions ont l'obligation d'avoir un local professionnel répondant à des critères spécifiques.
Par exemple, « le médecin doit disposer, au lieu de son exercice professionnel, d'une installation convenable, de locaux adéquats pour permettre le respect du secret professionnel et des moyens techniques suffisants en rapport avec la nature des actes qu'il pratique ou de la population qu'il prend en charge… » art. 71 du Code de déontologie.
De même, tout nouveau Cabinet médical doit répondre aux exigences prévues en matière d'accès des personnes handicapées (place de stationnement « handicapé », escaliers munis d'une main courante, sanitaires accessibles à ces personnes…).
Plus généralement, tous les Etablissements Recevant du Public (ERP) doivent être conformes aux règles d'accessibilité prévues par la loi « Handicap » du 11 février 2005, disposer d'un registre public d'accessibilité de leur établissement aux services suivants :
- Préfet de département
- Commission pour l'accessibilité de la commune où est implanté l'établissement.
Que vous soyez propriétaire ou locataire, vous devez, préalablement à votre installation, vous assurer que l'affectation du local à un usage professionnel n'est pas interdite par la loi ou par le règlement de copropriété auquel est éventuellement soumis l'immeuble.
Si vous envisagez d'exercer dans des locaux loués, vérifiez que le bail ne soit pas à usage exclusif d'habitation.
Transformation d'un local
Les changements d'usage de locaux s'effectuent librement à l'exception des changements d'usage des locaux d'habitation situés dans les communes de plus de 200 000 habitants et les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-St-Denis et du Val-de-Marne (CCH, art. L. 631-7).
La possibilité de décider de la mise en œuvre de ce régime d'autorisation pour tout ou partie d'une commune dont la population est inférieure à ce seuil reste toutefois possible sur proposition du maire (CCH, art. L. 631-9).
Cela étant, l'activité ne pourra être exercée que si aucune disposition législative ou stipulation contractuelle du bail ou du règlement de copropriété ne s'y oppose, si l'activité n'occasionne ni nuisances ni danger pour le voisinage, ou si elle ne provoque aucun désordre pour l'immeuble.
Déclaration pour mise à jour de la valeur locative
Les changements d'affectation des propriétés bâties et d'utilisation des locaux à usage professionnel doivent être déclarés auprès de l'administration fiscale pour lui permettre de mettre à jour la valeur locative cadastrale des locaux, à partir de laquelle est calculée la taxe foncière.
Le propriétaire doit adresser, au bureau du cadastre dont dépendent les locaux, une déclaration IL n° 6704 dans les 3 mois de la réalisation du changement d'affectation.
Caractéristiques de l'autorisation
L'autorisation préalable au changement d'usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d'arrondissement concerné (CCH, art. L. 631-7-1).
L'autorisation est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l'exercice professionnel du bénéficiaire.
Toutefois, lorsque l'autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l'autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier.
L'acquisition du droit au bail ou du Cabinet professionnel n'emporte pas celle de l'autorisation. Aussi, vous devrez subordonner votre échange de consentement à l'obtention de l'autorisation administrative sous la forme d'une condition suspensive.
L'autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage (CCH, art. L. 6317-1, al. 1 et 2).
Par exemple, pour Paris, un arrêté préfectoral fixe les conditions de délivrance des autorisations et les modalités de compensation.
Transformation avec travaux
Lorsque le changement d'usage fait l'objet de travaux, la demande de permis de construire ou la déclaration de travaux vaut demande de changement d'usage.
Les travaux soumis à permis ne seront exécutés qu'après obtention de l'autorisation.
Une déclaration préalable suffit si les travaux nécessaires ne portent pas sur la façade du bâtiment ou sur ses structures porteuses.
Séparation des patrimoines
Depuis le 15 mai 2022, le patrimoine professionnel et le patrimoine personnel de l'entrepreneur individuel (y compris celui du microentrepreneur) sont automatiquement séparés.
Le patrimoine personnel est automatiquement protégé à l'égard des créanciers professionnels.
La résidence principale fait automatiquement partie du patrimoine personnel de l'entrepreneur individuel. Elle est donc automatiquement protégée en cas de poursuites de créanciers. On dit que la résidence principale est insaisissable. Il n'y a donc plus de déclaration préalable à effectuer auprès d'un notaire pour la protéger.
Une partie de la résidence principale est parfois utilisée pour l'activité professionnelle (bureau, atelier, cabinet médical, etc.). Dans ce cas, la partie affectée à l'usage professionnel peut être saisie par les créanciers professionnels. La partie non utilisée pour l'activité professionnelle reste insaisissable.
www.entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F31204
Règlement de copropriété
Avant d'exercer toute activité professionnelle dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, vous devez vous assurer que le règlement de copropriété ne comporte pas de clauses restrictives.
Il est fréquent, en pratique, que l'acte de copropriété contienne une clause selon laquelle l'immeuble est à usage d'habitation bourgeoise.
Dans ce cas, les tribunaux considèrent que l'exercice d'une profession libérale n'est pas interdit, sauf si la clause précise que la destination de l'immeuble est exclusivement bourgeoise et réservée à l'habitation.
Pour la pose de votre plaque professionnelle, référez-vous également au règlement de copropriété.
Les baux professionnels
Les baux à usage exclusivement professionnel
Ils sont régis par l'article 57-A de la loi « Méhaignerie » du 23/12/1986 et par les articles 1708 et suivants du Code civil. Ils sont partiellement réglementés en ce qui concerne la forme (obligatoirement écrite) et la durée du contrat (au moins égale à 6 ans).
Les autres conditions de la location sont déterminées librement par les parties ou, à défaut, par le Code civil.
L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) peut être utilisé pour la révision du loyer d'un bail professionnel ou à usage de bureau.
Les baux à usage mixte (d'habitation et professionnel)
Ils sont soumis aux mêmes règles que les baux d'habitation. Ils relèvent donc de la loi « Mermaz » du 6 juillet 1989.
Un bail écrit est nécessaire. La durée du bail est de 3 ans pour les bailleurs personnes physiques et de 6 ans pour les bailleurs personnes morales. La fixation des loyers est réglementée. Le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement au bail, sauf en cas d'abandon de l'usage d'habitation en cours de location. Le bailleur a, dans ce cas, le droit de refuser le renouvellement du bail.
Option pour un bail commercial
Si le statut des baux commerciaux ne s'applique pas automatiquement aux professions libérales, les parties ont toutefois la possibilité de soumettre conventionnellement leur bail à ce statut (loi 86-1290, art. 57 A, modifiée par la loi 2008-776 du 4/8/2008).
